Richtige Berechnung der Immobilienertragsteuer bei vermieteten Gebäuden des Altvermögens

In einer Entscheidung des Bundesfinanzgerichts (BFG) vom 7. Juni 2022 wurde die Besteuerung einer erstmals vermieteten Immobilie des Altvermögens behandelt. Dieser Artikel beleuchtet den Sachverhalt, die rechtlichen Grundlagen und die praktische Relevanz der Entscheidung.

Sachverhalt: Der Beschwerdeführer, der seit April 1992 Miteigentümer einer Liegenschaft war, erbte die Immobilie im Jahr 2008 vollständig von seiner Mutter. Ab dem 1. Januar 2014 vermietete er die Immobilie, ohne vorher eine Wertgutachten erstellen zu lassen. Die Berechnung der Abschreibung für Abnutzung (AfA) erfolgte auf Basis eines vereinfachten Verfahrens.

Im Juli 2019 verkaufte der Beschwerdeführer die Immobilie für 650.000 Euro. Der Notar berechnete die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) pauschal mit 27.300 Euro, ohne die Vermietungsperiode zu berücksichtigen. Später beauftragte der Beschwerdeführer einen Sachverständigen mit der Erstellung von Wertgutachten für die Stichtage 1. Januar 2014 und 29. Juli 2019.

Entscheidung des BFG: Das BFG stellte fest, dass die Liegenschaft am 31. März 2012 nicht steuerverfangen war und daher als "Altvermögen" gilt. Die ImmoESt muss für Grund und Boden sowie das Gebäude vor und nach der Vermietung getrennt berechnet werden. Die fiktiven Anschaffungskosten zum Vermietungsbeginn 2014 wurden mit 589.000 Euro angesetzt, wobei der Anteil für Grund und Boden 157.293,66 Euro und der für das Gebäude 431.706,34 Euro betrug. Nach Abzug der AfA von 1,5 % für sechs Jahre ergab sich ein Buchwert des Gebäudes von 392.852,77 Euro zum Verkaufszeitpunkt.

Die Berechnung der ImmoESt erfolgte wie folgt:

• Für den Grundanteil wurde ein Gewinn in Höhe von 30.901,53 Euro berechnet, wovon 9.270,46 Euro als ImmoESt zu zahlen waren.
• Für das Gebäude vor der Vermietung ergab sich eine Bemessungsgrundlage von 60.438,89 Euro und eine Steuer von 18.131,67 Euro.
• Für das Gebäude ab Vermietungsbeginn betrug die Bemessungsgrundlage 36.422,05 Euro, was zu einer Steuer von 10.926,62 Euro führte.

Insgesamt wurde die ImmoESt mit 38.328,74 Euro berechnet, was höher war als die ursprünglich vom Notar berechneten 27.300 Euro. Der Beschwerdeführer musste daher die Differenz nachzahlen.

Die Entscheidung des BFG ist in zwei Punkten von Bedeutung:

1. Getrennte Betrachtung: Die getrennte steuerliche Behandlung von Grund und Boden sowie des Gebäudes ab Vermietungsbeginn ist entscheidend.
2. Ermittlung des Veräußerungsgewinns: Die Bedeutung der korrekten Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten und deren Auswirkung auf die ImmoESt ist nicht zu unterschätzen.

Die Entscheidung zeigt, wie wichtig eine genaue Bewertung und Dokumentation der Anschaffungskosten und AfA ist, um spätere steuerliche Nachteile zu vermeiden.

Bei allen Fragen rund um die Immobilienertragsteuer stehen wir Ihnen gerne unterstützend zur Seite.