Steuerliche Behandlung von Gästezimmervermietungen

Zu Beginn der Gästezimmervermietung ist zu klären, in welchem Umfang die Zimmervermietung betrieben werden soll. Handelt es sich um mehr als 10 Betten oder mehr als 5 Appartements und werden zusätzlich Nebenleistungen für Gäste, wie täglicher Wäscheservice, Verpflegung, Reinigung angeboten, so befindet man sich relativ rasch in der gewerblichen Vermietung.

Allein ein umfangreicher Grundbesitz oder laufend wechselnde Gäste mit erheblichem Verwaltungsaufwand macht jedoch aus einer Gästezimmervermietung noch keine gewerbliche Vermietung. Die gewerbliche Vermietung ist ein Begriff aus dem Steuerrecht und muss nicht zwingend bedeuten, dass ein Gewerbeschein nötig ist. Dies wäre bei der Bezirkshauptmannschaft im jeweiligen Einzelfall zu klären.

Die gewerbliche Vermietung hat verschiedene steuerliche Folgen:

• der Vermieter wird sozialversicherungpflichtig
• Verluste sind vortragsfähig
• es kann ein Gewinnfreibetrag in Anspruch genommen werden
• vorzeitige Pension kann wegfallen, wenn ein bestimmter Gewinn überschritten wird!

Auf die Zimmervermietung im Rahmen der Land- und Forstwirtschaft wird hier nicht speziell eingegangen. Diese stellt nochmal einen Sonderfall dar, der im Detail abgeklärt werden muss.

Befindet man sich nicht in der gewerblichen Vermietung, sondern hat beispielsweise nur drei Gästezimmer mit insgesamt sieben Betten, so fällt man im Sinne der Liebhabereiverordnung unter die so genannte kleine Vermietung.

Treten bei der kleinen Vermietung Verluste auf, ist diese Vermietung von Beginn an als Liebhaberei einzustufen, sowohl bei der Einkommensteuer als auch bei der Umsatzsteuer. Dass eine Einkunftsquelle und eben keine Liebhaberei vorliegt, muss mittels Prognoseberechnung nachgewiesen werden. Bei der kleinen Vermietung ist demnach in einem absehbaren Zeitraum von 20 Jahren ein Gesamtgewinn zu erwirtschaften. Der Gesamtgewinn setzt sich aus dem Gesamtbetrag der Gewinne inklusive steuerfreier Einnahmen abzüglich des Gesamtbetrags der Verluste zusammen. Sind vor Vermietung der jeweiligen Wohneinheit Umbauarbeiten vorzunehmen, verlängert sich der Beobachtungszeitraum auf 23 Jahre.